Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yeni Oran (Salt Çoğunluk %50+1) ve Süreç

Riskli Yapılarla ilgili yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alması gerekir. Kanun’da geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğu şeklindeydi. (Kat irtifak/kat mülkiyet tapusu bulunması halinde arsa payları dikkate alınır)

Ancak 09.11.2023 tarih 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 10. Maddesi kapsamında “en az üçte iki” ibareleri “salt” şeklinde değiştirilmiştir. Bu doğrultuda gayrimenkullerde alınacak tüm kararlarda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluk (%50 + 1) yeterli olacaktır. Yapılan bu değişiklik ile 2/3 oranının sağlanamadığı çalışmalarda salt çoğunlukla birlikte kentsel dönüşüm süreci başlatılabilmektedir. 10. Madde 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesindeki değişikliklere atıfta bulunmakta olup, 10. Madde ile 6306 sayılı kanuun 6 ıncı maddesine eklenen onbeşinci fıkra bölümü;

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk kuralı, 6306 sayılı yasa ile devreye girmiştir. Kat mülkiyetli bir binada bağımsız bölüm sahibi olanlar veya bir taşınmazda paydaş olanlar; binalarının riskli olması nedeniyle yıkılması gerekli olduğu zaman, yerine yeni yapılacak yapının veya arsanın boş olarak bırakılması ya da müteahhide verilmesi hallerinde paydaşların ya da bağımsız bölüm maliklerinin 2/3’nün onay vermesi halinde, taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunmasına olanak vermektedir.

Riski yapı tespiti yapılan ya da riskli alanda bulunan bir yapının yıkılmasında taşınmazdaki paydaşların anlaşıp anlaşamamalarının bir önemi yoktur. Yani riskli alanda bulunan ya da riskli alanda olmayıp güvenli bir yapı olduğu halde konum olarak yıktırılması konusunda karar verilen yapıların yıktırılmasında, paydaşların oy birliği sağlansa bile söz hakkı yoktur. Karar verilen yapıların yıktırılması zorunludur.

Kentsel dönüşüm salt çoğunluğu ile bina yıkıldıktan sonra yerine yapılacak yapının belirlenmesi ya da yıkımında sonra ilgili kararın alınması aşamasında devreye girmektedir. Yıkılan yapının ardından arsa haline gelen taşınmazın durumunu belirleme aşamasında bir araya gelen taşınmaz malikleri arsayı nasıl kullanmak istediklerine karar verirler.

Kat malikleri; isterlerse arsayı kendileri yaptırabilir, kat karşılığı müteahhide verilebilir, tamamını arsa olarak bırakılabilir ya da arsanın satımına karar verebilirler.

Taşınmazların hepsi ortak bir karar verirse bir sorun yaşanmaz ve oy birliği ile karar verilen yöntem arsaya uygulanır. salt çoğunluk kuralının devreye girdiği nokta paydaşların anlaşamamasıdır. Eğer arsaya yapılacak işleme karar verilemiyorsa salt çoğunluk kısmın aldığı karar diğer paydaş grubunun uygulaması da yasal olarak zorunludur.